不動産暴騰で2030のお金が高齢者層に流れてる。

高齢化が急速に進み、金融市場で現れると予想される現象の一つが「資産市場崩壊」(asset market melt-down)仮説である。1990年代のベビーブーマー(1946～1964年生まれ)の退職が近づくにつれ、ウォール街のアナリストを中心に「ベビーブーマーが退職後の消費のために保有資産を処分し、それによって株式や不動産価格が暴落する」という仮説が提起された。

 

実際の日本の場合、1930年代に生まれたベビーブーマーが引退し、その後15年間、不動産価格が80%以上下落するという極端な現象が起こり、米国でも高齢化が直接的な影響はなかったが、サブプライム問題が発生し、この仮説が注目された。

 

では、高齢化が急速に進行している韓国でも資産市場が崩壊するのだろうか？ 資産市場の変動を高齢化現象だけに帰結させるのは問題の素地がある。しかし、今後の高齢化の進行に伴い、供給量より需要が多くなければ、価格暴落まではいかなくても、価格が下方安定化することが期待できる。

 

過去10年間の変化(2012年比2021年)を年齢層別に比較すると、60歳以上の純資産増加率は75.8%で最も高かったのに対し、30歳未満はむしろ7.7%減少した。このような背景には負債活用があり、最近10年の間に負債レバレッジ活用は20代の場合、300%以上増加したが、高齢者は減少したことが分かった<下のグラフ参照>。

 

 

不動産価格の急騰で住宅を保有する高齢者世帯は、それだけ保有資産価値も高くなった。また、負債へのアクセスが良くなった若年層に高い価格で資産を処分することで、若年層の富が一部移転されたのだ。しかし、若年層の負債問題は高齢化の構造的な問題として機能する可能性が高い。